【物業(yè)普法微課堂】《民法典》｜與我們休戚相關(guān)的物業(yè)糾紛那些事兒（第十六期）
發(fā)布者：揚州市物業(yè)管理協(xié)會 發(fā)布日期：2024-09-23
劉某與顏某是一小區(qū)201室和101室的業(yè)主，為上下樓鄰居。顏某家安裝空調(diào)時，將兩臺空調(diào)外機(jī)安裝在其飄窗頂板上方。后劉某亦安裝空調(diào)，認(rèn)為上述機(jī)位應(yīng)歸自家使用，遂要求顏某將兩臺空調(diào)外機(jī)全部移走，遭顏某拒絕。庭審中，劉某提交了《某小區(qū)關(guān)于空調(diào)外機(jī)位規(guī)范使用通告》，載明：“本小區(qū)物業(yè)管理委員會針對業(yè)主合理、有序擺放空調(diào)外機(jī)作出如下管理規(guī)定：1.次臥和兒童房空調(diào)外機(jī)位置設(shè)計在業(yè)主房屋本層；2.鑒于房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)計及空調(diào)正常安裝要求，客廳和主臥空調(diào)外機(jī)一并安裝在本層飄窗下方的室外機(jī)位置上，即上一層住戶空調(diào)外機(jī)須安裝在下一層住戶飄窗頂板上面。請各位業(yè)主詳細(xì)閱讀，規(guī)范安裝?！苯?jīng)現(xiàn)場查看，該小區(qū)多數(shù)住戶客廳及主臥的空調(diào)外機(jī)均安放在下一樓層住戶飄窗的頂板上方，部分一樓住戶，即使自家飄窗頂板上方機(jī)位閑置，也將自家空調(diào)外機(jī)安裝在一樓地面。庭審中顏某自認(rèn)其家安裝空調(diào)時，最初將一臺外機(jī)放在一樓地面上，后發(fā)現(xiàn)下雨時泥水經(jīng)常濺到外機(jī)上，遂將該外機(jī)移到現(xiàn)在的位置。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，《中華人民共和國民法典》第二百七十一條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020年修正）》第三條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：……建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分……”。根據(jù)上述法律和司法解釋，結(jié)合現(xiàn)代小區(qū)多層建筑的特點，司法實踐中，業(yè)主“專有部分”原則上以四周的墻壁、地板以及天花板所組成的空間為限，但不及于作為整棟建筑物主體結(jié)構(gòu)的柱、梁、墻，以及兩個或多個相鄰的建筑物區(qū)分所有權(quán)人共用的墻壁。
本案中，顏某飄窗上方的空調(diào)外機(jī)放置臺位于其所購買的房屋私密空間之外的建筑物外墻，在使用上并不具有天然的排他性，該部位應(yīng)認(rèn)定為建筑物的共有部分。顏某作為小區(qū)一樓業(yè)主，其將兩臺空調(diào)外機(jī)全部放置于一樓飄窗頂板上方，導(dǎo)致二樓業(yè)主劉某無處安放自家空調(diào)外機(jī)，侵犯了劉某的合法權(quán)益。遂作出一審判決，顏某將安裝在一樓飄窗頂板上的兩臺空調(diào)外機(jī)自行移除，并不得妨害劉某今后在該位置安裝空調(diào)外機(jī)。宣判后，雙方均未提出上訴，判決已生效。第二百三十六條 妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險。第二百七十一條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第九百四十二條第一款 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020年修正）》
第三條第一款第一項 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。
