【物業(yè)普法微課堂】《民法典》｜與我們休戚相關(guān)的物業(yè)糾紛那些事兒（第十五期）
發(fā)布者：揚(yáng)州市物業(yè)管理協(xié)會(huì) 發(fā)布日期：2024-09-19
頂樓住戶可否向其他住戶追償樓頂漏水產(chǎn)生的維修費(fèi)？
老董居住在某小區(qū)某幢樓東單元頂層，該幢樓共4層，有東西兩單元，共有16戶住戶。由于該小區(qū)樓房歷史較久，多年前老董家中開始出現(xiàn)房頂漏水現(xiàn)象，起初只有輕微滲漏，老董便自行找人修補(bǔ)。近年來，漏水問題愈發(fā)嚴(yán)重，2023年4月，老董通知樓下住戶后便開始著手維修，花費(fèi)一萬余元。在老董向樓下追償維修費(fèi)時(shí)，樓下住戶老趙對(duì)維修費(fèi)金額及承擔(dān)方式有異議，多次協(xié)商未果后，老董便起訴至榮成法院，要求老趙承擔(dān)維修費(fèi)3000余元。訴訟中，因老趙對(duì)維修費(fèi)提出異議，老董申請(qǐng)司法鑒定。經(jīng)鑒定，樓頂防水維修造價(jià)為11361元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，屋頂應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有部分。涉案樓頂覆蓋全樓，關(guān)乎全樓16戶業(yè)主的共同利益，應(yīng)屬于全樓業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，全樓業(yè)主對(duì)樓頂享有共有權(quán)利，自然也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。全樓業(yè)主應(yīng)對(duì)樓頂共同維護(hù)，維護(hù)的內(nèi)容自然包括出現(xiàn)漏水的情形，應(yīng)由全體業(yè)主共同出資使樓頂恢復(fù)到正常使用狀態(tài)?；谌珮菢I(yè)主對(duì)樓頂所享有的份額均等，因此，所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)由全樓16戶業(yè)主平均承擔(dān)。老董因案涉房屋樓頂漏水自行組織人員做防水維修并支付維修費(fèi)用，在墊付維修費(fèi)用后可以向其他業(yè)主追償。最終，法院判決老趙支付老董墊付的樓頂防水維修款710元。判決后，老趙不服提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。《中華人民共和國民法典》第二百七十一條：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！吨腥A人民共和國民法典》第二百七十三條第一款 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
《中華人民共和國民法典》第二百八十三條：建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為前款所稱的專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。
